사람이 살면서 직장문제, 자녀 교육문제 등 생활형편에 따라 이사를 하게 됩니다.

주거이전을 할 때 전세나 월세계약을 통해서 또는 경제적으로 여력이 있으신 분들은 매매를 통해서 이사를 하게 됩니다.

그래서 오늘은 지난번 부동산등기부 보는 방법에 이어 매매계약 체결에서부터 명의이전(소유권이전)까지 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다.

요즘은 전세계약을 통해 집을 구하기가 쉽지 않아 전세보증금이 매매금액에 육박할 정도로 오른 곳이 많습니다.

그래서 전세금에다 자금을 조금 더 융통하여 매매로 집을 사는 경우도 많습니다.

전세계약이 보통 2년이니 2년마다 이사비용, 중개사 복비 등 이사하는데 드는 비용이 만만치 않습니다.

그래서 직장과의 거리도 적당하고 자녀들 교육여건도 나쁘지 않다면 집을 사서 어느 정도 기간 정착하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

여기서 집값의 오르고 내림의 향배는 얘기하지 않겠습니다.

이 부분의 판단은 저도 정확히 말씀드릴수 있는 부분이 아니기 때문입니다.

그래서 이번에는 주택의 대표적인 것이 아파트인데 아파트를 매매계약을 통해서 명의이전(소유권이전)을 하는 절차 전반을 말씀드려 시흥시민분들의 이해를 돕고자 합니다.

먼저 아파트를 사서 명의이전을 하는 과정은 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 단계, 중도금 지급단계, 잔금과 동시에 매매에 필요한 서류를 넘겨받는 단계, 등기를 신청하여 명의이전을 완료하는 단계로 나누어 볼 수 있습니다.

단계별로 주의해야 할 사항을 간략하게 설명해 보겠습니다.

첫째, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 단계에서는 매도인과 관련 아파트의 등기부등본상의 소유주가 동일인인지 확인해야 합니다.

중개사사무실을 통해서 매매계약을 체결하는 경우라면 중개사사무실에서 등기부등본, 대장 등과 매도인의 신분증을 비교하여 매도인이 부동산등기부등본상의 소유주가 맞는지 확인하여 줄 것입니다.

모든 상황들이 의심스러워 보다 정확하게 확인하고 싶다면 매도인에게 등기필증(보통 집문서라고 표현)을 제시하도록 하고, 매도인의 신분증이 위조되었는지를 확인하시면 됩니다.

신분증의 위조확인 여부는 민원24(공인인증서 필요함. 요즘은 업무량이 폭주해서인지 너무 느리다는 단점이 있음)나 행정자치부에서 제공하는 ARS 1382로 전화하여 주민번호와 발급일자를 입력하면 진위여부를 확인할 수 있습니다.

요약하자면 아파트를 팔려고 하는 사람이 아파트의 진정한 소유자가 맞는지 위의 방법들을 통해서 확인해야 한다는 겁니다.

둘째, 중도금 지급 단계인데 이 단계에서는 한 가지만 주의하면 됩니다.

중도금을 지급하게 되면 법적으로 매매계약의 이행에 착수로 보기 때문에 계약해제를 할 수 없게 됩니다.

통상 중도금을 지급하기 전에는 매도인은 계약시 매수인으로부터 받은 계약금의 두 배를 지급하고, 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하고 계약을 없던 걸로 되돌릴 수 있습니다.

중도금을 지급하게 되면 계약을 하지 않았던 원래의 상태로 되돌릴 수 없다는 것입니다.

셋째, 잔금지급단계에서 매수인은 잔금의 지급과 동시에 매도인으로부터 명의이전에 필요한 서류를 받고 잔금을 지급하면 됩니다.

매도인으로부터 받아야 할 명의이전에 필요한 서류로는 부동산매도용인감증명서, 주민등록초본, 위임장(인감도장날인), 등기필증(집문서) 등이 있습니다.

중개사사무실을 통하여 계약을 체결했다면 중개사무실에서 부동산거래계약신고필증까지 받으면 됩니다.

그리고 특별한 사정이 없으면 잔금 등 비용처리는 매도인 명의의 계좌로 이체하는 것이 혹여 나중에 분쟁이 발생했을때 입증하기 편리합니다.

보통은 법무사사무실에서 미리 등기신청서 등을 작성하여 잔금장소에서 잔금지급할 때 매도인으로부터 명의이전에 필요한 서류, 매수인으로부터 주민등록등초본, 중개사사무실에서 실거래신고를 했다면 부동산거래계약신고필증 등 필요서류를 받습니다.

넷째, 등기를 신청하여 명의를 이전하는 단계입니다.

관련 서류를 법무사사무실 직원이 받았으면 그 직원이, 매수인이 직접 관련 서류를 받았으면 스스로 등기를 신청하는 단계입니다.

등기신청에 필요한 서류로는 위에서 보았듯이 매도인, 매수인, 중개사사무실에서 건네준 서류와 등기신청서, 인지, 세금고지서 납부영수증, 채권매입필증, 토지대장, 집합건축물대장 등이 있습니다.

등기신청서는 보통 2장으로 구성되어 있는데 갑지와 을지라고 합니다. 갑지에는 부동산의 표시란, 등기원인 및 그 연월일란, 등기의 목적란, 당사자(등기의무자, 등기권리자)란 등이 있고, 을지에는 시가표준액란, 채권매입란, 세금기재란, 신청인 및 대리인표시란, 관할등기소란 등이 있습니다.

갑지의 부동산 표시란에는 매매대상물인 부동산의 표시를, 등기원인 및 그 연월일란에는 0000년 0월 0일 매매, 등기의 목적란에는 소유권이전, 당사자 표시란에는 매도인과 매수인의 인적사항을 기재하면 됩니다.

을지의 시가표준액란에는 국가에서 정해준 공동주택가격(기재안해도 무방)을, 채권매입란에는 매입해야할 채권금액과 그 발행번호를, 세금기재란에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를, 신청인 및 대리인란에는 신청인(직접 신청시)이나 대리인(법무사 사무실에 맡길때)을 , 관할등기소란에는 수원지방법원 안산지원 시흥등기소(시흥시에 있는 아파트라고 가정함)라고 기재하면 됩니다.

매수인이 직접 신청서와 위의 서류들을 준비하여 등기소에 접수해도 되나 전문가가 아니니 작성부터 접수에 이르기까지 많은 시간을 들여 수고와 노력을 해야 할 것입니다.

그러나, 우리나라는 매수인이 잔금까지 모두 지급했다고 하더라도 소유주로 인정해주지 않고 명의까지 이전해야 비로소 소유자로 인정해주는 법제이기 때문에 전문가에게 맡기는 것이 낫다고 생각합니다.

왜냐하면 매수인이 시간을 들여 등기신청을 하는 사이 악의적인 마음을 갖고 있는 매도인이 아직까지 자신이 소유자임을 이용하여 매매대상 부동산을 이중으로 다른 사람에게 매도할 수 도 있기 때문입니다.

또한 관련 부동산이 매수인 재산의 대부분을 차지하는 것을 감안하면 안전하게 처리하는 것이 무엇보다 중요하기 때문입니다.

기회가 된다면 다음번에는 인지와 채권매입신청서의 작성방법, 세금고지서 발급받아 납부하는 방법, 이 서류들이 준비되었을 때 관련 사항을 등기신청서의 필요한 곳에 기재하는 방법 등 보다 자세한 사항을 설명해드리도록 하겠습니다.